„Dom bez formalności” to tak naprawdę nowelizacja ustawy Prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W uzasadnieniu do projektu nowelizacji czytamy, że zmiany mają dać „proste narzędzia prawne umożliwiające budowę domów jednorodzinnych dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych”.

Prostota programu ma polegać na tym, że "Dom bez formalności" to dom, który można wybudować:

• bez pozwolenia na budowę,
• bez obowiązku posiadania kierownika budowy,
• bez obowiązku prowadzenia dziennika budowy.

Dodatowo przy budowie domu będzie można skorzytać z bezpłatnych projektów budowlanych, któe zostaną udostępnione w II kwartale 2022 roku, na stronie Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego.

A jak brak formalności wygląda w rzeczywistości?

To, że można wybudować dom bez pozwolenia na budowę, nie oznacza, że zamiaru budowy nie trzeba zgłosić do odpowiedniego organu (do wojewódzkiego inspektorat nadzoru budowlanego lub powiatowego inspektoratu nadzoru budowlanego właściwego ze względu na lokalizację inwestycji budowlanej).

Inwestor, która chce rozpocząć budowę, jest więc zobowiązany do zgłoszenia budowy i załączenia dokumentów:

• projektu architektoniczno-budowlanego,
• projektu zagospodarowania działki,
• oświadczenia, że wybudowany dom będzie przeznaczony na własne potrzeby mieszkaniowe (pod rygorem odpowiedzialności karnej),
• oświadczenia o wzięciu odpowiedzialności za kierowanie budową (w razie nie zatrudniania kierownika budowy).

Budowę będzie można rozpocząć od razu po jej zgłoszeniu ponieważ organ architektoniczno-budowlany nie będzie mógł zgłosić sprzeciwu do zgłoszonej budowy.

Na inwestorze ciąży także obowiązek zawiadomienia organu architektoniczno-budowlanego oraz projektanta (który sprawuje nadzór nad zgodnością realizacji budowy z projektem) o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych oraz geodezyjnego wyznaczenia terenu, a po wybudowaniu dokonanie geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej.

Dom bez pozwolenia na budowę  – najważniejsze informacje.

• powierzchnia zabudowy domu nie może przekroczyć 70 m2 (powierzchnia zabudowy to powierzchnia terenu zajęta przez budynek w stanie wykończonym, obliczona po zewnętrznym obrysie budynku),
• budynek musi być wolnostojący i nie może mieć więcej niż dwie kondygnacje (może być poddasze),
• obszar oddziaływania budynku w całości mieści się na działce, na której został zaprojektowany (tzn. że wybudowany dom nie będzie mógł zacieniać sąsiedniej działki),
• budowa musi być zrealizowana w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych,
• brak konieczności prowadzenia dziennika budowy oraz zatrudnienia kierownika budowy. Jeżeli osoba budująca dom nie zatrudni kierownika budowy, będzie musiała złożyć oświadczenie, że bierze odpowiedzialność za kierowanie budową,
• jeżeli dla działki, gdzie będzie realizowana budowa nie ma planu zagospodarowania przestrzennego, decyzja o warunkach zabudowy (tak zwana WZ) ma być wydana w terminie do 21 dni.
• do użytkowania budynku będzie można przystąpić po zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy, jeżeli organ ten , w terminie 14 dni od dnia doręczenia zawiadomienia nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji.

W przypadku, kiedy budowa była prowadzona bez kierownika budowy do zawiadomienia o zakończeniu budowy inwestor będzie musiał dołączyć:

1. oświadczenie o dokonaniu pomiarów powierzchni użytkowej budynku i poszczególnych lokali mieszkalnych w sposób zgodny z przepisami,
2. oświadczenie o zgodności wykonania budynku z projektem budowlanym oraz przepisami techniczno- budowlanymi.

Inwestor więc tak naprawdę przyjmuje na siebie obowiązki kierownika budowy.

Czy budowa prowadzona w uproszczonej procedurze może zostać skontrolowana pod kątem prawidłowości działań?

Tak!

Właściwe organy nadzoru budowlanego mogą skontrolować, czy dom jest budowany lub powstał w zgodzie z przepisami prawa budowlanego i ładu przestrzennego (spełnienie formalności zwązanych ze zgłoszeniem budowy czy zakończeniem prac).

Kontrola może być przeprowadzona na każdym etapie realizacji inwestycji - również po jej zakończeniu. Jeśli organy stwierdzą nieprawidłowości (a w najgorszym wypadku samowolę budowlaną) to podejmą działania, które wynikają z ustawy Prawo budowlane (m.in nalożenie opłaty legalizacyjnej, grzywna, nakaz rozbiórki).
 

A co z kredytem hipotecznym?

Tu właśnie pojawia się problem.

Jednym  z głównych dokumentów wymaganych przez banki przy wnioskowaniu o kredyt na budowę domu jest prawomocne pozwolenie na budowę lub zgłoszenie budowy z potwierdzeniem braku wniesienia sprzeciwu. W przypadku "Domu bez frmalności" takich dokuemntów nie ma, tzn jes zgłoszenie jednak bez klauzuli braku sprzeciwu.

Jak na razie nic w tym temacie się nie zmieniło, co oznacza, że w dalszym ciągu jest wymóg dołączania ww. dokumentów do wniosku kredytowego.

Na chwilę obecną Banki lakonicznie poinformowały, że analizują nowe przepisy pod kątem możliwości finansowania budowy tego typu domów.

Czy tak faktycznie będzie? Biorąc pod uwagę jak wiela wątpliwości budzą nowe zmiany można przypuszczać, że nie każdy bank podejmie ryzyko finansowania budowy domu bez nadzoru kierownika budowy i dokumentowania etapów inwestycji w dzienniku budowy.

Jeżeli już dzisiaj jesteś na etapie przygotowań do kredytu mieszkaniowwego i chcesz sprawdzić zdolność kredytową to umów się na konsultację.

Możesz róweniż sam sprawdzić ofertę banków. Nie zapomnij zostawić kontaktu do siebie.